재건축과 재개발의 차이

부동산 시장을 덜썩이게 하는 요인 중 가장 흔하게 들어 볼 수 있는 단어가 재건축과 재개발 입니다. 얼핏 들으면 두 단어가 비슷해 보이지만 많은 차이점이 있습니다.

재건축은 기반시설이 양호하지만 건물이 노후되어 새로 짓는 것을 말하는데 주로 노후 된 아파트에서 많이 하고 있습니다. 물론 빌라나 단독주택이 밀집되어 있더라도 공원이나 도로 등 제반 시설들이 제대로 조성되어 있다면 재건축이 이루어 질 수 도 있습니다.

재개발은 도로, 상하수도 등 기반 시설도 노후화가 되어 노후 건축물 및 기반 시설까지 정비 하고 다시 만들게 됩니다. 이는 아파트에만 해당되는 것이 아니라 단독주택들이 밀집한 곳에서도 할 수 있습니다.

 

재건축과 재개발의 가장 큰 차이는 사업을 주도하는 주체가 어디인가 하는 것입니다. 재건축의 경우 건설회사가 단독으로 처리하기도 하는 등 민간 사업 성격을 띠고 있지만, 재개발의 경우 여러 공공 인프라 구축이 이루어져야 하므로 공공에서 주도하는 사업의 성격을 띠게 됩니다.

 

간단히 표로 정리해보면

차이점	재건축	재개발
조합원 자격	조합설립에 동의 미동의시 청산 대상 건물, 토지 모두 소유	조합설립 동의여부 관계없이 조합설립과 동시에 조합원 자격이 됨 건물, 토지 중 하나만 소유해도 가능
기반시설	양호	열악
안전진단 실시여부	실시(단독주택재건축은 제외)	실시하지 않음
사업진행 난이도	재개발에 비해 원활	재건축에 비해 어려움
현금청산자 비율	적음	많음
현금청산방법	매도청구(시세기준)	감정평가액 기준
세잊자주거이주비 및 상가영업보상비	해당없음	지급
개발부담금	재건축초과이익환수제	해당없음
실투자금액	재개발에 비해 많은편	재건축에 비해 적은편

재건축은 명확히 사업성 분석이 가능하지만 재개발의 경우 단순히 건물만 정비하는 것이 아니어서 여러 이해관계를 고려해야 하기때문에 사업성 분석이 어려운편입니다. 그래서 재개발은 사업이 이루어지기까지 상당한 시간이 걸립니다.

 

대부분의 재건축과 재개발의 경우 기존 주거지를 철거하고 새로 지어 주거환경이 대폭 개건되고, 아파트를 건설함으로써 많은 세대수를 만들기 때문에 이에 따른 이익이 발생할 수 있는 부분이 있습니다. 따라서 해당 지역에 사업이 이루어진다고 하면 부동산을 덜썩이게 만듭니다.

 

또 하나 다른 방법으로 리모델링이 있습니다.

 

리모델링은 건축법령 개정으로 2001년 도입된 제도로 15년 이상 경과된 공동주택의 경우 전용면적의 30%까지 증축이 가능합니다. 리모델링사업시 일반 분양가구수가 기존가구수의 15%로 제한돼 재건축 대비 사업성 측면에서 단점이 있습니다.

 

리모델링의 장점은 사업기간이 상대적으로 짧고, 구조 안정성이 높다면 증축 허가를 해주고 불편요소만 개선이 가능하다는 것입니다.